Opciones de Refinanciamiento
Un refinanciamiento reemplaza su hipoteca actual con un préstamo nuevo — uno que puede ofrecer una tasa de interés más baja, un plazo más corto o acceso al valor acumulado de su vivienda. Ya sea que desee reducir su pago mensual, pagar su casa más rápido o consolidar deudas, existe un programa de refinanciamiento diseñado para su situación. A continuación presentamos las cinco opciones más comunes para que pueda compararlas y decidir cuál tiene sentido para su hogar.
Programas de Refinanciamiento
Refinanciamiento de Tasa y Plazo
Un refinanciamiento de tasa y plazo reemplaza su hipoteca actual con un nuevo préstamo a una tasa de interés diferente, un plazo diferente, o ambos. Usted no recibe efectivo de la transacción más allá de un pequeño monto para cubrir ajustes menores al cierre. Esta es la forma más directa de refinanciamiento y tiene sentido cuando las tasas del mercado han bajado al menos medio punto porcentual por debajo de su tasa actual, o cuando desea pasar de un plazo de 30 años a uno de 15 años para ahorrar en intereses a largo plazo. La calificación generalmente requiere un puntaje de crédito de 620 o más, una relación deuda-ingreso inferior al 50 por ciento y un historial de pagos hipotecarios puntuales. Se requerirá un avalúo para confirmar el valor actual de su vivienda.
Refinanciamiento con Retiro de Efectivo
Un refinanciamiento con retiro de efectivo reemplaza su hipoteca actual con un préstamo nuevo y más grande. La diferencia entre el monto del nuevo préstamo y su saldo actual se le entrega en efectivo al cierre, y puede utilizarla para mejoras del hogar, consolidación de deudas, gastos educativos u otras necesidades financieras. Para préstamos convencionales, el LTV máximo es típicamente del 80 por ciento, lo que significa que debe mantener al menos un 20 por ciento de valor acumulado en su vivienda después de la transacción. Los refinanciamientos FHA con retiro de efectivo también tienen un límite del 80 por ciento de LTV. La realidad es clara — usted está aumentando su saldo de préstamo, pagando costos de cierre que típicamente oscilan entre el dos y el seis por ciento del monto del nuevo préstamo, y reiniciando su calendario de amortización. Esto significa más interés total pagado durante la vida del préstamo, incluso si su nueva tasa es más baja.
Refinanciamiento Simplificado FHA
El Refinanciamiento Simplificado FHA es un programa de HUD diseñado para prestatarios que ya tienen una hipoteca asegurada por FHA. Su característica principal es la simplicidad — en la mayoría de los casos no se requiere avalúo, puede que no se necesite verificación de ingresos, y los requisitos de documentación se reducen significativamente en comparación con un refinanciamiento estándar. Para calificar, HUD exige un beneficio tangible neto, que en un refinanciamiento de tasa fija a tasa fija significa que la tasa de interés combinada con la prima anual de MIP debe bajar al menos medio punto porcentual. Usted debe haber realizado al menos seis pagos mensuales de su préstamo FHA actual y deben haber transcurrido al menos 210 días desde el cierre. El MIP sigue aplicando — la prima inicial es del 1.75 por ciento del monto del préstamo y las primas anuales oscilan entre 0.50 y 0.55 por ciento para la mayoría de los prestatarios.
VA IRRRL
El VA IRRRL es un refinanciamiento simplificado exclusivamente para veteranos, miembros del servicio activo y cónyuges sobrevivientes elegibles que ya tienen una hipoteca respaldada por el VA. Típicamente no requiere avalúo ni verificación de ingresos, lo que hace el proceso más rápido y sencillo que un refinanciamiento estándar. Se aplica una cuota de financiamiento del 0.5 por ciento del monto del préstamo, aunque los veteranos que reciben compensación por discapacidad del VA y ciertos cónyuges sobrevivientes están exentos. No se permite retiro de efectivo — el préstamo está diseñado únicamente para reducir su tasa de interés o convertir una hipoteca de tasa ajustable a tasa fija. Deben haber transcurrido al menos 210 días desde el cierre y haberse realizado seis pagos consecutivos.
Refinanciamiento Convencional
Un refinanciamiento convencional es el camino que toman los prestatarios cuando desean pasar de un préstamo FHA o VA a una hipoteca convencional. Los préstamos FHA originados después de junio de 2013 con menos del 10 por ciento de enganche llevan primas de seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo — la única manera de eliminar ese costo es refinanciar a un préstamo convencional. Una vez que haya acumulado al menos un 20 por ciento de valor en su vivienda, un refinanciamiento convencional elimina el MIP por completo sin reemplazarlo con seguro hipotecario privado. La calificación general requiere un puntaje de crédito de 620 o más y una relación deuda-ingreso inferior al 50 por ciento. Los números funcionan cuando sus ahorros mensuales recuperan los costos de cierre dentro de tres a cuatro años y usted planea permanecer en la vivienda más allá de ese punto de equilibrio.
Ventajas
El refinanciamiento puede ofrecer beneficios financieros significativos cuando el momento y los términos son adecuados. Una tasa de interés más baja reduce su pago mensual y el interés total que paga durante la vida del préstamo. Acortar el plazo de su préstamo acumula valor más rápidamente y puede ahorrar decenas de miles de dólares en intereses. Los prestatarios con préstamos FHA pueden eliminar las primas de seguro hipotecario de por vida al refinanciar a un préstamo convencional una vez que alcanzan el 20 por ciento de valor acumulado. Los programas simplificados del gobierno como el FHA Streamline y el VA IRRRL ofrecen un proceso más rápido y menos complicado para quienes ya tienen esos tipos de préstamo. El refinanciamiento con retiro de efectivo permite a los propietarios acceder al valor acumulado de su vivienda sin las tasas de interés más altas que acompañan a las deudas sin garantía.
Desventajas
Todo refinanciamiento conlleva costos que deben sopesarse contra los posibles ahorros. Los costos de cierre típicamente oscilan entre el dos y el seis por ciento del monto del nuevo préstamo y deben recuperarse a través de pagos mensuales más bajos antes de alcanzar el punto de equilibrio. Reiniciar su calendario de amortización con un plazo de 30 años aumenta el interés total pagado incluso si su tasa mensual es más baja. Un refinanciamiento con retiro de efectivo aumenta su saldo de préstamo y convierte el valor acumulado en deuda respaldada por su vivienda. Los refinanciamientos simplificados FHA no eliminan el MIP, y financiar la prima inicial dentro del nuevo préstamo aumenta su saldo.
¿Es el Refinanciamiento Adecuado para Usted?
El refinanciamiento tiene sentido cuando los números están a su favor y el momento se alinea con sus planes. Si las tasas actuales son significativamente más bajas que lo que usted paga hoy, si desea acortar el plazo de su préstamo, o si ha acumulado suficiente valor para eliminar el seguro hipotecario, un refinanciamiento podría ahorrarle cientos de dólares cada mes. Nuestro equipo puede guiarle a través de los números para su situación específica y ayudarle a comparar sus opciones lado a lado.
Las descripciones de programas, los requisitos de elegibilidad y las referencias de tasas mencionadas anteriormente son pautas generales y no constituyen una oferta o compromiso de préstamo en esos términos. Las tasas reales, la Tasa de Porcentaje Anual (APR), los plazos de pago y los requisitos de elegibilidad se determinan según su perfil crediticio individual, tipo de propiedad, monto del préstamo y otros factores. Las tasas están sujetas a cambios sin previo aviso. Contacte a NNB Financial, Inc (NMLS #2435057) para detalles actuales del programa y una cotización personalizada.